WordPress

Бухгалтерский учет эскроу-счета

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 1
Сегодня рассмотрим тему: "Бухгалтерский учет эскроу-счета", основанную на мнении ряда авторитетных источников. На все возможные вопросы вам ответит дежурный юрист.

Счет эскроу с 1 июля 2019 года для застройщиков

С 1 июля 2019 года появятся серьезные изменения в части счетов эксроу для застройщиков. Что это значит? Поясним.

Понятие «счет эскроу» в отечественном законодательстве появилось относительно недавно – с 2014 года. Это особый вид банковского счета, который, кстати, с 1 июня 2018 года Гражданский кодекс РФ регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим, что этот счет из себя представляет и в каких случаях целесообразно работать именно с ним.

Что говорит ГК РФ

Согласно статье 860.7 Кодекса, по договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денег, полученных им от владельца этого счета (депонента) с целью их передачи их другому лицу (бенефициару), когда на то будут основания, предусмотренные договором счета эскроу.

Таким образом, до возникновения соответствующего основания у бенефициара нет возможность забрать деньги со счета.

Если резюмировать, что это – счет эскроу простыми словами, то это современный расчетный и одновременно обеспечительный механизм, который защищает интересы обеих сторон в расчетах по сделке.

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 2

Кто может открыть

Формально открыть эскроу счет для расчетов на территории РФ может как российская фирма (ИП, физлицо) – продавец или покупатель, так и иностранная компания – нерезидент РФ.

Преимущества механизма эскроу

Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт рассматриваемый счёт:

  • обеспечивает исполнение расчётных обязательств по договору;
  • деньги в безопасности, так как находятся у независимого третьего лица (банка как эскроу-агента), которому они никак не принадлежат и у него нет своего интереса в сделке;
  • позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий банку между покупателем и продавцом.
Плюсы для покупателя (депонента)Плюсы для продавца (бенефициара)
Деньги в безопасности у банка независимой стороны по основному обязательствуБенефициаром по счету эскроу может быть:
  • юрлицо;
  • ИП;
  • физическое лицо.
Уверенность в том, что оплата будет сделана только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товаров, предоставление услуг и др.)Бенефициар не обязан быть клиентом банка, где открыт счет эскроуБанк контролирует соответствие и полноту представленных документов условиям договора счета эскроуБанк контролирует операции по счету и соблюдение сторонами установленных договором счета эскроу ограничений на распоряжение деньгами на счетеМинимизация рисков неоплатыСведения, составляющие банковскую тайну по договору счета эскроу, предоставят и депоненту, и бенефициару

Где применяется эскроу

Назовём основные сферы применения счетов-эскроу:

  • купля-продажа недвижимости, в том числе земельных участков;
  • купля-продажа товаров, работ, услуг, прав на результаты интеллектуальной деятельности;
  • купля-продажа акций, долей участия;
  • долевое строительство (ст. 15.4 и 15.5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ В чём отличие от аккредитива

Между эскроу счетом и аккредитивом разница есть, несмотря на всю похожесть этих механизмов расчёта: деньги будут получены только при выполнении бенефициаром определенных условий.

Вот в чём отличие эскроу от аккредитива (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

  • при аккредитиве банк – сторона сделки поручения, а при эскроу – лишь агент, который получает деньги и потом переводит их кому нужно;
  • с эскроу-агентом заключают договор об условиях перечисления денег, выдачи документов с возможностью включить любые сложные условия, а с банками и аккредитивами возможность включения различных условий на практике очень затруднена.

Счета эскроу для застройщкиов с 1 июля 2019 года

С 1 июля 2019 года застройщики обязаны перейти на проектное финансирование. Предусматривается, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только с использованием эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года.

Исключение составляют договоры участия в долевом строительстве, заключенные в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые находятся в высокой степени готовности.

Минстрой опубликовал проект об определении 1 октября дедлайном готовности домов без эскроу

Минстрой России рассматривает 1 октября в качестве предельного срока готовности домов без эскроу. Такое предложение ведомства содержится в поправках к постановлению правительства о критериях готовности строительных объектов, которые опубликованы в понедельник на официальном портале проектов нормативных правовых актов.

“Установить, что застройщик может направить… заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15 федерального закона № 214-ФЗ… в период до 1 октября 2019 года”, – говорится в поправках к проекту постановления. Экспертиза и публичное обсуждение проекта продлятся до 19 июля 2019 года.

Ранее Минстрой предлагал установить для застройщиков крайний срок подачи заключений о соответствии критериям неприменения счетов эскроу. Таким образом, планируется, что с 1 июля до 1 октября застройщики смогут продолжить строительство, но без привлечения средств граждан, чтобы довести строительную готовность проектов до 30%. При этом продажи дольщикам квартир в домах с недостаточной строительной готовностью с 1 июля 2019 года будут остановлены.

Эскроу для зарплатных целей: проект закона завис в Госдуме

Депутаты Госдумы, которые вносили законопроект № 133709-7, планировали, что счет эскроу с 2018 года для работодателей по зарплате станет обязательным. Однако этого не произошло, поскольку проект им вернули на доработку.

Он предполагал, что работодатель на открытый ему банком счет эскроу обязан вносить денежные средства в размере и сроки, согласованные с работниками, но не реже 1 раза в месяц и не менее 1/10 МРОТ на каждого работающего по трудовому договору.

Проще говоря, на счете эскроу наниматель формировал бы зарплатный резерв на случай своей неплатёжеспособности или банкротства.

[3]

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

http://buhguru.com/effektivniy-buhgalter/chto-yeto-schet-yeskrou.html

Применение счета эскроу, в том числе для юридических лиц

Эскроу-счета – новая банковская услуга, которая пока мало известна широкой аудитории. Рассмотрим ее особенности, преимущества и недостатки.

Что собой представляют эскроу-счета

Эскроу-счета представляют собой специальные счета, открываемые в банке. О них сказано в пункте 2.8 инструкции ЦБ №153-И от 30 мая 2014 года. Нужны они для временного помещения денег на счет. Средства размещаются владельцем счета. При наличии некоторых оснований, оговоренных в соглашении между сторонами, деньги передаются третьему лицу. Соответствующее определение содержится в пункте 1 статьи 860.7 ГК РФ.

Участники соглашения, на основании которого открывается счет эскроу:

  • Банк (он будет считаться агентом эскроу).
  • Владелец специального счета (депонент).
  • Третье лицо, которому будут в итоге перечислены деньги со счета (бенефициар).

Само соглашение именуется договором условного депонирования. Суть эскроу-счета – передача денег бенефициару не напрямую, но опосредованно, через банк. Средства передаются только при соблюдении ряда условий, оговоренных в соглашении.

Интересно, что понятие счетов эскроу в России и за рубежом различается. В России эскроу-счета не используются при операциях с ценными бумагами. Третьим участником соглашения может являться только банк. На западе же третьей стороной могут быть агентства. В России счет эскроу обычно используется при операциях с большими суммами. К примеру, это могут быть сделки с недвижимостью.

Отношения между участниками сделки регламентируются статьей 860 ГК РФ. Однако из этой статьи не вполне понятно отличие эскроу от аккредитива. Рассмотрим подробнее схему работы с рассматриваемым специальным счетом, а также его отличие от аккредитива.

Порядок работы со счетами эскроу и их отличие от аккредитива

Порядок работы с эскроу-счетами:

  1. Между тремя сторонами оформляется соглашение. При аккредитиве, в свою очередь, договор оформляется лицом, которое размещает деньги на счете. В соглашении по счетам эскроу нужно обязательно прописать все условия, при которых деньги со счета будут переданы третьему лицу.
  2. Дальнейшие действия зависят от того, какая именно сделка осуществляется с помощью эскроу. Если это сделка с недвижимостью, то документы на жилье направляются на регистрацию. Теперь сделать это можно безо всяких рисков. Если квартира не будет зарегистрирована на нового владельца, деньги не передаются продавцу. То есть исключены всякие риски мошенничества.
  3. После того как все документы на квартиру оформлены и переданы покупателю, участники договора встречаются в банке. Бумаги, касающиеся предмета сделки, направляются представителям банковского учреждения. Эти документы внимательно изучаются на предмет законности и соблюдения условий соглашения.
  4. Если предоставленные бумаги отвечают всем поставленным условиям, третье лицо (бенефициар) получает доступ к деньгам.

Эскроу имеет много схожих черт с аккредитивом. Однако есть и существенные отличия, на которые нужно обратить внимание.

Ключевые особенности эскроу-счета

Рассмотрим ключевые нюансы применения специального счета:

  • Банк за предоставление рассматриваемой услуги берет определенное вознаграждение. Однако это вознаграждение нельзя брать из средств, размещенных на специальном счете. Допускается это только в том случае, если соответствующее положение присутствует в договоре между сторонами (пункт 3 статьи 860.7 ГК РФ).
  • На эскроу-счете может помещаться только сумма средств, предусмотренная договором.
  • Деньги, размещенные на специальном счете, нельзя арестовывать или списывать по обязательствам участников договора (пункт 4 статьи 860.8 ГК РФ).

Большая часть положений по управлению эскроу-счетом регулируется именно заключенным договором. Если в договоре нет того или иного положения, по умолчанию нужно следовать законодательству.

Преимущества и недостатки

Как уже говорилось, счет-эскроу во многом похож на аккредитив. Но у первого есть определенные преимущества. Рассмотрим их подробнее:

Эскроу-счета не лишены и недостатков:

  • Эскроу – это инструмент для обеспечения существующих обязательств. Это не вид безналичного расчета. То есть деньгами на эскроу-счете нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Они предназначаются именно для конкретного человека и выдаются только после исполнения условий, указанных в договоре.
  • Не все банковские учреждения предоставляют услуги по открытию эскроу-счетов.
  • Если возникнут спорные моменты, будет достаточно сложно разрешить конфликты в суде. Связано это с недостаточной судебной практикой.

Большинство минусов эскроу связано с тем, что это новая банковская услуга. Мало и банковской, и деловой практики.

Эскроу-счет для юридических лиц

Счетами эскроу могут пользоваться и ФЛ, и ЮЛ. Участниками сделки могут быть лица с разными статусами. К примеру, допускается открывать счет между организацией и ФЛ.

Правила эскроу практически не меняются в зависимости от того, кто открывает счет. Однако если делает это ФЛ, присутствуют некоторые особенности. В частности, только средства ФЛ, размещенные для осуществления сделок с недвижимостью, подлежат страхованию. Основание – пункт 1 статьи 12.1 ФЗ №177 «О страховании» от 23 декабря 2003 года.

Если же счет открыт ЮЛ, никаких страховых гарантий не предоставляется. Однако предприниматель может застраховать средства самостоятельно.

Как открыть эскроу-счет

Для открытия счета нужно найти банк, предоставляющий соответствующие услуги, и составить заявление. В нем обычно указывается следующая информация:

  • Предмет соглашения.
  • Порядок осуществления операций с деньгами на счете.
  • Права и обязанности участников.
  • Продолжительность действия договора.
  • Реквизиты всех сторон.

Точный порядок открытия эскроу-счета нужно уточнять в конкретном банке.

http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/scheta-eskrou-dlya-yuridicheskih-lic/

Бухгалтерский учет эскроу-счета

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 5

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 6

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия.
Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета?
Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах?
Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу?

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 7

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта.
При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Обоснование позиции:

Налог на прибыль

НДС

Бухгалтерский учет

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

http://www.garant.ru/consult/account/1288406/

Влияние изменений в законе на ведение учета у застройщика с использованием в расчетах эскроу-счетов

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 8

Прежняя схема учета операций у застройщика может исказить отчетность.

Учет затрат на счете 08 приведет к искажению показателей отчета о финансовых результатах. То же самое, если отражать выручку на счете 91 субсчет «Прочие доходы».

При автоматическом формировании отчета о финансовых результатах в программе бухгалтер должен вручную корректировать показатели отчета, чтобы исправить ошибки. На счете 86 у застройщика учитываются целевые средства инвесторов. Для расчетов с дольщиками следует использовать счет 76. А сами средства, размещенные банком на счетах эскроу, в учете застройщика отражаются на забалансовом счете.

Татьяна Аносова
Старший менеджер «Бейкер Тилли» в России

Вступившие в силу изменения в законодательстве запрещают застройщикам привлекать для финансирования жилищного строительства по договорам участия в долевом строительстве (ДУДС) средства дольщиков-физических лиц. При долевом строительстве денежные средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу – специальных счетах дольщиков в уполномоченном банке (ч.ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон N 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ).

Деньги застройщик получит лишь после того, как передаст жилье дольщику по Передаточному Акту / Акту приема-передачи.

В этой связи для ведения строительства застройщик будет привлекать целевые кредиты банка либо использовать иные источники финансирования.

Таким образом, изменения законодательных норм касаются лишь порядка расчетов с дольщиками.

Следует заметить, что запрашивая комментарии к блоку записей новой концепции учета, организация не конкретизировала детали ситуации, условия и сроки действия договоров, метод определения выручки, порядок отражения расходов в учете. Необходимо понимать, что эта информация является важной и существенной для построения учетного процесса.

При выстраивании учетного процесса руководствоваться следует не только основными нормативными документами по ведению учета – Законом о бухгалтерском учете, Положением по ведению учета и отчетности, положениями по бухучету, но и документами, учитывающими специфику бухучета строительной деятельности – Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008, утвержденное Приказом Минфина России от 24.10.2008 N 116н (далее – ПБУ 2/2008) и Положение, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, в части, не противоречащей более поздним нормативным документам (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445, иные письма с разъяснениями и рекомендациями по ведению учета / отражению в бухучете отдельных операций).

Анализируя приведенный в запросе блок учетных записей, очевидно, следует понимать, что записи будут применимы к следующей ситуации:

  • Застройщик заключает ДУДС с использованием в расчетах с дольщиком эскроу-счета;
  • Застройщик ведет жилищное строительство подрядным способом за счет целевых средств, полученных в уполномоченном банке, с уплатой установленных договором процентов;
  • Строительство носит долгосрочный характер;
  • Сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства в момент передачи квартир дольщикам;
  • Расходы на строительство формируются за счет затрат нарастающим итогом с начала строительства.

Одновременно следует сказать, что выше указанные условия являются элементами Учетной политики организации.

Иными словами, организация должна определить способ ведения учета по ДУДС, разработать порядок и метод определения выручки, порядок отражения в учете расходов и закрепить в Учетной политике, который является локальным документом организации, определяющем методологию учетного процесса.

Кроме того, следует обеспечить выполнение требований ПБУ 2/2008:

http://www.audit-it.ru/cblogs/bakertilly/997568.html

Бухгалтерский учет эскроу-счета

buhgalterskiy_uchet_eskrou-scheta.jpg

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 11

Похожие публикации

Открытие и обслуживание счетов эскроу осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Основным предназначением счетов эскроу является предоставление гарантии оплаты денежных средств покупателем при выполнении продавцом существенных условий договора. Денежные средства, необходимые для оплаты продавцу, блокируются на банковском счете депонента (плательщика) и до момента проведения платежа деньги продолжают принадлежать депоненту. После выполнения условий контракта деньги перечисляются бенефициару. Роль посредника выполняет банк, который за свои услуги получает денежное вознаграждение.

Бухгалтерская модель учета операций по счетам эскроу отличается от учета обычных банковских счетов. Этот вид сделок характерен для случаев купли-продажи недвижимости, акций, работ или услуг, а также при участии в долевом строительстве многоквартирных домов. При строительстве многоквартирного жилья застройщики с июля 2019 года обязаны осуществлять все этапы возведения объектов недвижимости из собственных ресурсов (или за счет целевого кредита), а будущие владельцы квартир размещают свои денежные средства на эскроу счетах, после окончания строительства деньги переводятся застройщику (ст. 15.4 закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Бухгалтерский и налоговый учет эскроу-счетов

Деньги на эскроу счетах на этапе строительства являются собственностью депонента, но ни плательщик, ни застройщик не вправе ими воспользоваться. То есть, для строительной организации такие средства не являются активом, но вести их учет необходимо, поэтому такие задепонированные эскроу-агентом (банком) средства должны быть отражены на забалансовых счетах.

На примере застройщиков рассмотрим, как отражаются в учетных регистрах счета эскроу. Бухгалтерский учет у застройщика ведется с использованием забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта. Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При определении суммы прибыли находится разница между договорной ценой и фактическими строительными издержками.

Например, компания осуществляет строительство МКД по договорам долевого участия. Дольщики внесли свои платежи на эскроу счета, общая сумма заблокированных на них средств составила 50 млн руб. Финансирование строительства осуществляется за счет кредитных средств – 35 млн руб., которыми полностью погашены расходы застройщика на строительство.

Бухгалтерский учет эскроу счета будет вестись следующим образом:

Д008 – 50 млн руб., зафиксировано поступление средств на эскроу-счет;

Д51 – К67 – 35 млн руб., зачисление кредитных средств;

Д08 – К60 – 35 млн руб., отражены накопленные материальные расходы на строительство;

Д43 – К08 – 35 млн руб., в учете зафиксирована балансовая стоимость многоквартирного дома;

Д76 – К43 – 35 млн руб., строительный объект завершен и передан дольщикам;

Д76 – К90.1 – 15 млн руб., доход застройщика;

Д67 – К76 – 35 млн руб., за счет средств с эскроу счета погашен целевой кредит строительной организации;

Д51 – К 76 – 15 млн руб., остаток средств с эскроу счета после погашения займа зачислен на текущий счет застройщика;

К008 – 50 млн руб., отражено обнуление и закрытие эскроу счетов.

Бухгалтерский учет эскроу-счета должен быть организован застройщиком в соответствии с нормами, утвержденными учетной политикой. Денежные средства, аккумулируемые на счетах эскроу, не являются целевым финансированием, поэтому суммы доходов и расходов в налоговом учете застройщик отражает в обычном порядке. Средства, получаемые от дольщиков, могут быть признаны целевым финансированием только в том случае, если они собираются на отдельном счете застройщика, а счет эскроу таковым не является.

Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты. Применительно к НДС, налог взимается со всей стоимости возведенного объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи. Но если застройщиком сдается в эксплуатацию и передается дольщикам жилая недвижимость, в этом случае появляется право на освобождение от НДС по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Такая позиция подтверждается положениями письма Минфина от 11.09.2018 г. № 03-07-07/64777. К жилым объектам для освобождения от налогообложения относится недвижимость, в которой физические лица могут проживать на постоянной основе, к гостиницам и апартаментам без права на постоянную регистрацию в них такая льгота не применяется. Если застройщиком возводятся и жилые, и нежилые объекты одновременно, расходы и доходы по ним должны отражаться в учете обособленно, это требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.

http://spmag.ru/articles/buhgalterskiy-uchet-eskrou-scheta

Как вести учет застройщику по счетам эскроу?

Что такое счета эскроу?

Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.

[1]

Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.

Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.

Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.

1. Открытие счета эскроу

Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.

2. Зачисление средств

Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.

Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.

В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009

Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 12

Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 13

3. Сделка

Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.

Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.

[2]

4. Получение застройщиком кредита в рамках проектного финансирования

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 14

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 15

5. Начисление процентов за пользование кредитом

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 16

6. Передача документов

Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.

7. Передача квартиры дольщику

Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 17

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 18

8. Выручка от продажи квартиры

Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.

Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 17

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 20

9. Наступление права пользования счетом

Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

10. Зачет банком средств со счета-эскроу в счет погашения целевого кредита

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 21

11. Вывод средств

У застройщика появляется право снять средства со счета и перечислить их на свой. Счет эскроу закрывается.

12. Остаток средств

Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 22

Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО.

Хотите приобрести данное решение или получить консультацию наших экспертов? Оставьте заявку на странице.

http://www.1cbit.ru/blog/kak-vesti-uchet-zastroyshchiku-po-schetam-eskrou/

Что бухгалтеру надо знать про счета эскроу

Бухгалтерский учет эскроу-счета - картинка 23

Очевидно, что эскроу напоминает другой банковский инструмент — аккредитив (статья 867 Гражданского кодекса РФ), активно используемый при купле-продажи квартир, нежилых помещений, домов и земельных участков.

1. наличные расчёты через ячейку это прошлый век ( можно не платить налог на доход);

2. аккредитив — та же ячейка, но по безналу (налог все же придётся заплатить).

3. эскроу — XXI век.

1) Эскроу заключается тремя сторонами, и все мошеннические схемы хоть депонента, хоть бенефициара рассыпаются, как карточный домик (если не рассматривать откровенно уголовные действия с коррумпированием сотрудников банка).

Аккредитив может быть закрыт депонентом (допустим, гражданином или агентством, продающим квартиру) в любой момент, а отзывный аккредитив даже самим банком по поручению плательщика без какого-либо предварительного уведомления получателя средств.

Эскроу — только при личном участии всех сторон сделки! И ответственность за исполнение обязательств возлагается на банк.

2) Аккредитив довольно строго регламентирован законодательством, в то время как к распоряжению лиц, открывающих счёт эскроу, вся свобода договора в рамках специфики банковского продукта.

Прежде всего, это касается «ключей» для разблокирования денежных средств — их набор для аккредитива нельзя изменить, тогда как для эскроу стороны сами указывают, какие именно документы послужат основанием для открытия доступа к деньгам со стороны бенефициара.

С 1 июня 2018 года услуги эскроу-сервиса в России могут оказывать не только банки, как было ранее, но и любые лица и организации, которым доверяют продавцы и покупатели, например, юридические фирмы, нотариусы, биржевые брокеры или страховые компании.

http://www.klerk.ru/buh/articles/476452/

На каком счете учитывать деньги дольщиков на счетах эскроу?

В письме от 11 ноября 2019 г. № 03-11-06/2/86786 Минфин рекомендовал использовать забалансовый счет для учета денег на счетах эскроу.

Напомним, что статьями 2 и 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен следующий механизм финансирования строительства многоквартирных домов.

Организации-застройщику банк выдает целевой кредит на строительство, а денежные средства дольщиков находятся на специальном счете эскроу в этом же банке.

Минфин рекомендует застройщику для бухгалтерского учета денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу использовать забалансовый счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

http://www.buhgalteria.ru/news/minfin-razyasnil-na-kakom-schete-uchityvat-dengi-na-schetakh-eskrou.html

Литература

  1. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
  2. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.
  3. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
  4. Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.
  5. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях